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居抜きオフィスナビ
空室を無料照会
仲介手数料0円 × 居抜き・セットアップ物件特化

スケルトン内装に数百万円かけるな。
居抜き活用で初期費用を極限圧縮。

シード〜アーリー期の貴重なランウェイを過剰な内装費に溶かさない。 会議室・什器付きの居抜きオフィスを活用し、入居も将来の退去もスマートにハックする。

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完全0円
仲介手数料（貸主負担）
最大70%
初期工事費の圧縮
最短2週間
スピーディな即入居
COMMON CHALLENGES

5〜10名のオフィス移転、こんな壁に直面していませんか？

✕

内装見積もりが数百万円に膨らむ

スケルトン物件を借りると、会議室造作や空調・電気工事（B/C工事）だけで300万〜600万円の現金が即座に消滅します。

✕

急成長の再移転リスクで身動きが取れない

スタートアップは1〜2年で人員が倍増する可能性が高く、固定の長期縛りや退去時の重い原状回復義務は大きな足枷になります。

✕

15〜25坪の優良居抜きが一般ポータルに出ない

小規模な優良居抜き物件は一般市場に公開される前に、専門仲介のネットワーク（非公開）で水面下成約してしまいます。

👉 結論：「仲介手数料0円 × 居抜き専門ルート」で探すのが最短の解です。

COST SIMULATOR

オフィス移転初期費用 削減シミュレーター

想定坪数と坪単価を動かすと、モデルケースに基づくキャッシュ流出差額をリアルタイムで試算します。

スケルトン工事と居抜きオフィスのビジュアル対比
想定オフィス坪数 （5〜10名目安：15〜25坪） 20 坪
10坪（約3〜5名） 25坪（約10名） 40坪（約15〜20名）
想定坪単価 （共益費込み） 25,000 円/坪
15,000円 25,000円（都心標準） 40,000円（駅前グレード）
CONVENTIONAL 通常移転（スケルトン）
約 5,500,000 円
  • 仲介手数料（1ヶ月分）: 500,000 円
  • 内装・什器工事（坪25万想定）: 5,000,000 円
※スケルトンからの会議室造作・電気・空調・什器購入を想定した標準相場
推奨ルート
INUKI × OFFICEE 居抜き・セットアップ
約 1,000,000 円
  • 仲介手数料（借主負担）: 0 円（貸主負担）
  • 内装微修正・清掃（坪5万想定）: 1,000,000 円
※既存の会議室造作・家具を流用し、清掃や部分補修のみを行う想定
INITIAL CASH SAVINGS
約 4,500,000 円 削減

※浮いた初期手元キャッシュをプロダクト開発・採用・マーケティング等へ直結可能です。

【シミュレーションの算出前提およびご留意事項】 ※本シミュレーターの金額は、一般的な市場相場データ（スケルトン内装費：坪25万円、居抜き整備費：坪5万円、仲介手数料：賃料1ヶ月分）に基づくモデルケースの概算試算であり、特定の物件における実際の成約金額や工事費用を保証するものではありません。
※賃貸借契約締結には、本試算に含まれない敷金・保証金（賃料6〜10ヶ月分程度）、火災保険料等の諸経費が別途発生します。
※実際の工事費用は、物件の既存造作状態、ビル管理会社の工事区分（B工事・C工事指定）、移転時期等によって増減します。
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✔ 所要時間 約60秒 ✔ 完全無料（手数料0円） ✔ しつこい電話営業なし
PRACTICAL COMPARISON

居抜きオフィスの実相：入居側・退去側のメリデリ

表面的なメリットだけでなく、実務上のリスクまで客観的に把握することが成功の鉄則です。

入居側（10名未満／スタートアップ）

入居側のリアルなメリット・リスク

✔ 主なメリット

  • • 初期内装費の劇的削減: 通常坪15万〜30万円かかる内装・B/C工事費が不要または最小限に圧縮。
  • • 即入居・リードタイム短縮: 工事期間1〜2ヶ月を省略し、契約から最短2週間で業務開始可能。
  • • 什器・インフラの無償承継: デスク・チェア・会議室・配線・空調設備をそのまま流用。
居抜きオフィスで無償承継可能な会議室・什器設備の実例

⚠ 注意すべきデメリット・リスク

  • • レイアウト運用の制限: 既存の間取りに縛られ、急激な増員時に手狭になるリスク。
  • • 設備の瑕疵・修繕負担: 空調や照明など既存設備が故障した場合、自己負担となるケースが多い。
  • • 退去時原状回復義務の引き継ぎ: 次回退去時にスケルトン戻し義務を丸ごと背負うリスク。
💡 他社の使用感が気になる場合は？ 「他社の使用感や故障リスクを避けたい」企業には、ビルオーナー側が費用を投じて新品の内装・家具を施工した「セットアップオフィス」も選択可能です。初期費用を抑えつつ新築同様の環境に入居できます。
退去側（現テナント）

退去側のリアルなメリット・リスク

✔ 主なメリット

  • • 原状回復費用の免除・削減: 坪3万〜8万円程度の解体・復旧工事費用をまるごとカット。
  • • 解約予告期間の空家賃軽減: 原状回復の工事期間分の重複家賃を支払わずに退去可能。
  • • 廃棄コスト削減・造作売却: 什器廃棄費用の削減や、造作譲渡料の獲得。

⚠ 注意すべきデメリット・リスク

  • • オーナー承諾の必須性: 貸主の書面承諾が得られなければ居抜き退去は不可能。
  • • マッチング期限の制約: 解約予告期間内に次期テナントが決まらない場合、自己負担で工事が必要。
  • • 後続企業との譲渡摩擦: 譲渡対象範囲や動作不良を巡るトラブルリスク。
🔍 なぜ入居検討者が退去側の事情を知るべきなのか？ 退去側は「原状回復費数百万円を払いたくないから、期限内に何としても次を決めてほしい」と焦っています。この心理構造を理解していれば、什器の無償譲渡やフリーレントの延長など、借主側に圧倒的に有利な条件交渉を引き出す強力な武器になります。
CRITICAL FACTS

居抜き実務で絶対知るべき「3大トラップと回避策」

契約書を交わす前に確認すべき、現場のプロが直面する法的・構造的ハードル

実務スキーム図解

居抜き成約における「4者関係」と2つの契約

貸主
ビルオーナー / 管理会社
★居抜き承諾（書面）が絶対条件
▲ 賃貸借解約 （原状回復の免除特約）
▼ 新規賃貸借契約 （敷金・家賃発生）
退去側
現テナント

原状回復費・空家賃をゼロにして退去したい

入居側（あなた）
新規入居テナント

内装工事費・仲介手数料をゼロにして即入居したい

⇄ 【造作譲渡契約の締結】会議室・什器・設備の現状有姿（瑕疵免責）承継
専門仲介プラットフォーム
officee（47インキュベーション）
① オーナー承諾の事前獲得
② 造作譲渡契約のトラブル予防
③ 借主の仲介手数料「完全0円」
01

オーナー承諾のハードル

居抜きはビルオーナー（貸主）の書面承諾が絶対条件です。「指定工事業者で工事させたい」「標準仕様で貸し出したい」などの理由で拒否されるケースも一定数あります。

💡 対策：オーナーとの交渉実績が豊富で、承諾済み物件を多数ストックしている専門仲介を活用する。
02

原状回復義務の承継ルール

「居抜きで入居した＝退去時も居抜きで出られる」わけではありません。最終的なスケルトン戻し義務を入居側が引き継ぐ特約が一般的です。

💡 対策：退去時にも居抜きマッチングを実施してくれる再移転支援プラットフォームを選ぶ。
03

造作譲渡契約の別締結

賃貸借契約とは別に、現テナントと新テナント間で「造作譲渡契約」を結びます。譲渡リストの明確化と現状有姿（瑕疵担保免責）の合意が不可欠です。

💡 対策：契約書面の雛形チェックやトラブル防止を仲介会社（officee等）に代行させる。
PRACTICAL PRINCIPLES

失敗しないスモールオフィス選定「3つの実務原則」

現役事業会社取締役（MBA）兼 不動産投資家の実務経験に基づく現場のファクト

PRINCIPLE 01

見せかけの内装を捨てる

社内バーや卓球台などは設置後わずか数ヶ月で形骸化します。小規模組織に必要なのは「集中執務スペース」と「会話用とソロ飲食用のゾーンを明確に切り離した休憩スペース」だけです。

※自己満足の過剰投資を防ぐ
PRINCIPLE 02

成長サイクルに合わせた退去戦略

急成長するスタートアップは1〜2年で再移転を迎えます。入居時に居抜きを活用するだけでなく、将来の退去時にも造作を引き継げる流通力のある仲介基盤を最初から選定すべきです。

※自社の居抜き退去実務から実証済み
PRINCIPLE 03

仲介手数料「1ヶ月分」を払わない

貸主側から手数料を受領するビジネスモデル（officee等）を選択すれば、借主側の仲介手数料は完全0円。数十万円の貴重な現金を慣習だけで支払う必然性はありません。

※固定費・初期費用の構造最適化
SEARCH KEYWORDS & LAYOUT

スタートアップに選ばれる「人気条件と現実的な間取り」

5〜10名（約20坪）で快適に稼働できる理想的なレイアウト配置例です。

5〜10名規模（約20坪）の居抜きオフィス推奨レイアウト図
会議室造作済み
工事ゼロで即商談
什器・デスク付き
PC1台で即日稼働
15〜25坪（5-10名）
少人数適正サイズ
駅徒歩5分以内
採用力を落とさない
PROCESS

ご利用の流れ（最短2週間で入居可能）

1

無料条件照会

Webから希望エリア・坪数（15〜25坪等）を送信。

2

非公開物件提案

専門コンサルタントが居抜き・未公開物件を提示。

3

内見・造作確認

実際の会議室・什器・設備状態を現地で確認。

4

契約・即入居

仲介手数料0円で契約完了。工事なしで即日稼働。

FAQ

よくあるご質問

Q. なぜ仲介手数料が完全0円になるのですか？ ▼
A. 提携先（officee / 47インキュベーション株式会社）は、貸主（ビルオーナー）側から仲介手数料を受領するビジネスモデルを採用しているためです。借主側の手数料負担は一切発生しません。
Q. 退去時の原状回復（スケルトン戻し）はどうなりますか？ ▼
A. 一般的には次期入居者へ居抜きとして引き渡すか、スケルトン復旧する特約を結びます。officeeのような居抜き専門プラットフォームを活用することで、退去時にも次の入居者を見つけ、原状回復費用を免除・圧縮できる確率を格段に高めることが可能です。
Q. 空調や照明が壊れていた場合の修理費用は誰が負担しますか？ ▼
A. 居抜きの造作譲渡は「現状有姿（瑕疵担保免責）」が基本となるため、入居後の修繕は借主自己負担となるケースが多くあります。そのため内見時にコンサルタント立ち会いのもと、動作確認を徹底することが実務上重要です。
Q. 問い合わせ後にしつこい営業電話等はありますか？ ▼
A. ありません。希望条件に合致する物件情報の送付および内見調整のみを目的としており、強引な勧誘等は一切行われません。
監修

サイト運営方針・監修者情報

一次情報実証

現役事業会社取締役（MBA修了・アントレプレナー専攻）兼 不動産投資家。自社オフィスの増床・居抜き退去実務を経験。スタートアップが資本効率を最大化し、無駄な内装・仲介コストを投じずに成長フェーズに最適なワークプレイスを確保するための客観的ファクトを提供しています。

国内最大級オフィス賃貸データベース「officee」公式提携 掲載物件数30万件超・全国主要都市網羅

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※物件の提案・内見・契約手続きは、宅地建物取引業者である47インキュベーション株式会社（officee運営元）が対応します。
※相談・内見・物件提案による借主側の費用発生は一切ありません。

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